O mercado imobiliário é claramente muito dinâmico, sendo um setor que movimenta intensamente a econômica nacional, seja em compras para moradia ou investimento. Particularmente, o mercado imobiliário goiano apresentou crescimento pujante desde o final de 2021 e o primeiro semestre de 2022, trazendo uma valorização positiva dos imóveis em cerca de 8% na capital (Goiânia/GO) até abril/2022, segundo a pesquisa FipeZap [1].

Pode-se dizer que existe um imenso leque de opções de aquisição de imóvel, desde a compra à vista, contratos de compra e venda privados, aquisição mediante financiamento com instituições financeiras e a opção de firmar promessa de compra e venda com a própria empresa empreendedora. Esta última opção, que vamos tratar neste texto, é bastante atrativa pela facilidade de contratação e pela baixa burocracia envolvida.

Um dos ramos do mercado imobiliário que tem se destacado é o de loteamentos.

Os loteamentos são uma forma de parcelamento do solo urbano e sua previsão legal é dada pela Lei nº 6.766/79. Como se trata de uma legislação antiga, esta demandou diversas atualizações até mesmo para atender às evoluções de conceitos existentes, bem como para abranger à dinamicidade do mercado. Assim sendo, após a criação desta legislação houve sua atualização por legislações diversas como a Lei nº 10.932/2004, nº 11.445/2007, nº 12.424/2011, nº 12.608/2012, nº 13.465/2017, nº 13.913/2019, e nº 14.118/2021.

Daí a importância de estar sempre antenado e atualizado sobre questões desta natureza, assim como bem acompanhado de uma assessoria especializada.

Adentrando mais no assunto dos loteamentos, é importante ter em mente que os contratos de compra e venda assinados direto com a loteadora, invariavelmente consistem em contratos de adesão. Isso permite um campo fértil para o cometimento de abusividades nos contratos ou geração de passivo desnecessário, dependendo do lado que se está olhando. Olhando pelo lado do consumidor, este pode ser vítima de abusividades. Olhando pela loteadora, esta pode sofrer um passivo desnecessário.

Um exemplo claro desta situação é a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor/cliente.

Pela lei que regulamenta os contratos de loteamento não havia, até 2018, previsão detalhada acerca da restituição dos valores pagos em uma situação de encerramento da relação negocial. Desta forma, prevalecia o que estava estipulado no instrumento de contrato ou, caso se vislumbrasse alguma abusividade ou ilegalidade na disposição contratual, esta deveria ser demandada perante o Poder Judiciário.

Em razão desta lacuna, inúmeros casos foram levados ao Poder Judiciário quanto à forma de restituição dos valores pagos em um contrato de loteamento. Desta forma, em atenção aos princípios do Direito do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça elaborou a Súmula nº 543, de 2015, dispondo que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas (…)”. Ou seja, a devolução deverá acontecer em uma única parcela.

Contudo, com o advento da Lei nº 13.786/2018, nominada como lei dos distratos imobiliários, foi sancionada disposição legal acerca da forma de restituição dos valores pagos. Conforme dita o art. 32-A, §2º da Lei de Loteamentos, a restituição se dará em até 12 (doze) parcelas mensais, respeitada a seguinte carência: 1) 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras, caso o loteamento esteja com obras em andamento; e 2) 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Assim sendo, deve ser feita análise de quando o contrato de promessa de compra e venda foi elaborado para saber qual a regra que é aplicável ao caso concreto. Seja na condição de consumidor, que deve reivindicar seus direitos, seja na condição de empresa loteadora, que deve ter um contrato adequado e atualizado à legislação brasileira, é certo que uma assessoria especializada faz a diferença em se tratando de um assunto de tamanha importância.

Artigo elaborado por Caio Naves Oliveira.

[1] https://ebm.com.br/negocios/crescimento-do-mercado-imobiliario-em-goiania-em-2022/